Impuestos para la compraventa de vivienda del extranjero no residente

La compraventa de vivienda por parte de extranjeros en España continúa en aumento. Desde 2014, este segmento de mercado inmobiliario español no ha dejado de crecer. Sin embargo, comprar una vivienda siendo extranjero no residente en España no siempre resulta fácil. Desde problemas para entender la legislación española a temas de detalle como el idioma, son algunos de los aspectos que más temen los compradores extranjeros a la hora de invertir en vivienda en España.

Otro de los campos donde más dudas nos plantean los compradores y propietarios extranjeros que deciden vender o comprar su vivienda en Málaga son los aspectos impositivos: ¿qué impuestos me gravan en España por comprar una vivienda? Si quiero vender mi casa en España, ¿qué impuestos tengo que pagar?

Dado que es una cuestión recurrente, hemos decidido recopilar toda la información sobre qué impuestos paga un extranjero no residente que compra o vende casa en España.

Impuestos a pagar por la compra y la venta de una propiedad en Costa del Sol
Una de los primeros temas que abordamos con los clientes internacionales que quieren comprar o vender una propiedad en Costa del Sol es la necesidad de tener en cuenta siempre el coste de los impuestos que gravan la operación inmobiliaria, especialmente en el caso de la venta de la casa.

Y es que no se paga lo mismo por la compra de la vivienda que la venta de la misma. De hecho, a efectos tributarios, el comprador de una propiedad en España paga los mismos impuestos, independientemente de si es o no residente en el país. En cambio, la venta sí está gravada por una serie de impuestos que abordaremos a continuación.

Nota importante: cuando se compra una vivienda, en aquellos casos en los que el propietario vendedor sea un extranjero no residente, la plusvalía municipal correrá a cargo del comprador, y no del vendedor como ocurre con los vendedores residentes y nacionales.

Impuestos que gravan la venta de una vivienda en Costa del Sol (y en España)

El IRNR o Impuesto sobre la Renta de No Residentes
En este aspecto existen dos fases en las que la trasmisión se debe gravar. Por un parte, el comprador está obligado a realizar la declaración de la correspondiente retención por incremento patrimonial en el plazo de un mes desde la fecha en la que se produce la venta del inmueble.

Transcurrido este tiempo, el propietario vendedor no residente debe presentar el modelo 210 que corresponde con la retención a declarar por la ganancia patrimonial obtenida de la venta de la vivienda.

¿Cómo se calcula la ganancia a declarar en el modelo 210 Impuesto sobre la Renta de No Residentes?
La ganancia patrimonial se calcula mediante el diferencial entre valor de compra y valor de venta de la propiedad, al cual se aplica el 19%.

Del mismo modo, para que todo esté en regla, el comprador debe entregar al vendedor del inmueble una copia del modelo 211, mediante el que acredita el correspondiente pago de la retención que se le aplica a él. Con ello, se establece si el diferencial de cuotas sale a pagar o devolver para el propietario.

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o Plusvalía Municipal
Con un margen de 30 días posteriores a la venta de la vivienda, el propietario vendedor debe ingresar el incremento de valor del suelo de la propiedad vendida en el ayuntamiento correspondiente.

En aquellos casos en los que el propietario vendedor no esté en España en este tiempo -venta por delegado a través de agencia inmobiliaria internacional en Costa del Sol-, será el comprador quien soporte la carga impositiva

Impuestos que tiene que pagar el comprador de la vivienda
A este respecto, existen diferencias en cuanto a los impuestos que el comprador va a pagar con la Hacienda Pública si se adquiere una vivienda nueva o una de segunda mano.

En el caso de la vivienda nueva, el impuesto que grava la operación inmobiliaria es el IVA, que será del 10% salvo que se trate de una vivienda de protección oficial o en régimen especial.

Para las viviendas de segunda mano, el comprador debe abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, un impuesto establecido a nivel regional, y que en Andalucía sigue los siguientes indicativos:
– Para un valor menor de 400.000 euros, se aplica un tipo impositivo del 8%
– Para la compra de una vivienda de hasta 700.000 euros, pagará un 9%.
– Para viviendas con mayor valor de compra, será un 10%
Estos tipos impositivos se reducen si el valor es menor de 130.000 euros, la vivienda se destina a vivienda habitual y el comprador tiene menos de 35 años. En el caso de personas con discapacidad, el valor corte para aplicar esta reducción es de 180.000 euros.

Impuesto por Actos Jurídicos Documentados
Este es un impuesto que grava la compra de vivienda, con independencia de que se trate de una vivienda de nueva construcción o una de segunda mano, siempre que se incurra en un préstamo hipotecario para la compra de la vivienda.

¿Cuánto supone a mayores el AJD? Para realizar el cálculo final de los gastos asociados a la compra de vivienda por parte de extranjeros no residentes, hemos de valorar un 1% del valor en escritura, más otro 1% de la cuantía que supone la hipoteca.

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