Urbanismo y el PGOU de Marbella

Mientras que la ciudad evoluciona hacia una nueva fase de su existencia y se convierte en una urbe altamente automatizada, interactiva e “inteligente”, la planificación urbanística sigue siendo un problema, al igual que en otras muchas ciudades de España y el mundo. El hecho de que el Plan General de Marbella anulado por el Tribunal Supremo en 2015 tardase casi una década en realizarse antes de ser presentado para su aprobación al gobierno regional de Andalucía, hace que la situación sea bastante embarazosa, sobre todo, a sabiendas que Marbella es observada de cerca por inversores , profesionales y prensa experta en la materia, tanto en España como en el resto del mundo.

En las universidades, en los departamentos de urbanismo y en los ayuntamientos de España, por no hablar de las cafeterías y los lugares de trabajo en los que el público en general discute sobre estos temas, existe un debate instalado desde hace bastante tiempo, centrado en temas como la corrupción y la incompetencia de la administración pública y poniendo el foco en gran parte en ejemplos como el de Marbella, donde el PGOU local aprobado en 2010 después de una década de trabajo, fue rechazado posteriormente por el Tribunal Supremo por motivos técnicos y jurídicos, dejando sin seguridad jurídica a miles de viviendas construidas en la época de Gil y a Marbella prácticamente paralizada en el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios .

Sólo a efectos de aclarar las cosas: un PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) es el conjunto de normas y reglamentos que guían el desarrollo urbano de una ciudad y que todos los nuevos espacios públicos y desarrollos urbanísticos, grandes y pequeños, deben cumplir. Cuando el nuevo PGOU aprobado  en 2010  fue anulado por el tribunal Supremo en 2015, Marbella se vio obligada a restablecer de nuevo el PGOU de 1986  utilizado durante el boom de la construcción en la década de 2000. El hecho de que el vigente PGOU de Marbella esté en vigor desde hace más de 33 años  y aún no tengamos certeza de las fechas en la que se aprobará en nuevo plan general , no deja en buen lugar a nuestra administración pública y por ente a la ciudad.


Crear una ciudad del siglo XXI

 Independientemente de tener bastante claro que la ciudad debe prepararse para la nueva era tecnológica , la planificación del urbanismo convencional que existe desde hace casi un siglo sigue siendo quizás el reto más importante de la ciudad. La ironía es que, incluso antes que el turismo vacacional, la promoción inmobiliaria es la industria número uno de la zona, y sin embargo, Marbella nunca ha tenido una relación fácil con el “arte” de la planificación urbanística.

Otras ciudades como Málaga, Estepona, Sevilla, Valencia y Santander han hecho grandes progresos a lo largo de los años, pero Marbella sigue resolviendo los problemas del siglo XX mientras que las realidades del siglo XXI -tanto en forma de oportunidades como de retos- comienzan a vislumbrarse en el horizonte. Es una lástima, ya que  una gran ciudad como esta,  cosmopolita y dinámica siempre ha sido un semillero de creatividad empresarial y artística, y sin duda merece algo mejor que los gestores públicos municipales que ha tenido históricamente.

En qué punto estamos

Esta última afirmación no puede realmente decirse de la actual alcaldesa, Ángeles Muñoz, médica de profesión que heredó una Marbella tambaleándose por escándalos de planificación, corrupción, deuda y crisis económica. En tiempos difíciles, ella y su equipo han trabajado duro para reactivar la economía de la ciudad y resolver el desorden inmobiliario dejado por sus predecesores, incluyendo la existencia de miles de viviendas técnicamente ilegales.

Llegó en tiempos muy difíciles e intentó resolver la situación de una manera pragmática ofreciendo la legalización de miles de propiedades y promociones a cambio de terrenos donados por sus promotores  que pudieran ser utilizados para fines públicos. Con esta idea se aprobó el PGOU en 2010, que sin duda, hubiese sido lo mejor que le hubiese pasado a Marbella para acompañar a la ciudad en el nuevo ciclo económico que comenzó en 2013/2014. Lamentablemente no fue así, ya que el Tribunal Supremo dictaminó que estaba plagado de defectos técnicos y de forma y lo anuló en 2015.

El resultado fue regresar al punto de partida, un proceso que parece prolongarse sin resultados visibles, enormes tiempos de espera para los que solicitan permisos de obras y licencias de construcción, y un éxodo de la inversión, el desarrollo y las oportunidades a ciudades vecinas como Estepona, Benahavís, Ojén y Mijas, cuyas concejalías y dpto de urbanismo,  al menos funcionan razonablemente bien.

Estepona y Benahavís, en particular, tienen ayuntamientos que facilitan la inversión privada con sus actuales normativas urbanísticas, y tienen muy claro que el interés de la ciudad debe prevalecer al beneficio económico de unos pocos. Su apuesta actual, por calidad en detrimento de cantidad, es una prueba de ello.

Que prevaleciera el interés privado al interés común,  ha sido un cáncer duradero durante mucho tiempo en Marbella y otras muchas ciudades españolas,  dónde la corrupción estaba a la orden del día.

Otro gran problema no sólo en Marbella sino en España en su conjunto ,  es nuestro sistema político altamente partidista, en el que los principales partidos no sólo no trabajan juntos sino que intentan activamente deshacer el trabajo de los demás. Un ejemplo es el hecho de que el nuevo equipo contratado el año pasado para realizar el próximo PGOU para Marbella fue atacado inmediatamente por el que lo precedió. Quizás la mayor complicación, es el hecho de que en España, al igual que otros países, está constantemente amenazada por complicaciones legales y una telaraña de regulaciones jurídicas que parecen ser democráticas pero que en realidad dan una notable libertad de acción para hacer las cosas de manera equivocada (como hemos visto en los últimos 45 años), mientras que en muchos casos atan “ de manos y pies” a aquellos  gestores públicos que desean verdaderamente hacer las cosas bien y trabajar por el desarrollo de sus ciudades.

Todo esto se traduce, por ejemplo,  en que los profesionales que trabajan para elaborar un nuevo PGOU que pueda regularizar adecuadamente el crecimiento y el desarrollo de los próximos años, se enfrentan a tremendas complicaciones legales -técnicas- que tal vez no existirían si el urbanismo en España no estuviera en manos de abogados y jueces, sino de arquitectos  urbanistas, ingenieros y catedráticos. Contar con tecnócratas de este tipo en el diseño de nuestro paisaje urbano también reduciría la dependencia política y el espacio para la corrupción. Aunque eso no es probable que cambie en un futuro cercano en un país como el nuestro, el ayuntamiento debería tratar de dar al nuevo PGOU un sesgo positivo, centrándose en:

    1. Creación de nuevos espacios y equipamientos públicos y zonas verdes que dejen mejor servicio a la actuales y futuras zonas residenciales.
    2. Mejora del control y la colaboración con promotores, incluyendo el proceso de compensación previsto anteriormente.
    3. Re-negociar con los propietarios de suelo y promotores inmobiliarios para crear un pacto social que reduzca las densidades de construcción y se centre más en la calidad, protegiendo así el estatus de cinco estrellas conseguido con tanto esfuerzo en Marbella.
    4. Limitar los plazos de otorgamientos de licencias de construcción a 4 meses. Si durante ese periodo no se obtiene la licencia, se obtendrá automáticamente vía silencio administrativo.

Si tan solo se lograse  estos 4 puntos en el nuevo PGOU, la larga espera al menos habrá valido la pena.

Lo último de todo este “laberinto interminable” es la cancelación por parte del ayuntamiento de la licitación de los trabajos de redacción con un equipo externo.  Las disputas y trabas interpuestas por otros estudios de urbanismos en la licitación del trabajo, frenó de nuevo el comienzo de la elaboración del nuevo PGOU hace algunos meses. La consecuencia de todo esto, anunciada por la alcaldesa a principios de este mes de Septiembre, ha sido  cancelar la licitación con estudios externos , y que sea el ayuntamiento quien contrate y gestione directamente ,  a un equipo de 12 expertos ( urbanistas, ingenieros, abogados, etc…)

Esperemos que en mi próximo blog sobre este asunto, pueda daros mejores noticias….

Jesús García

 


☎️ (+34) 951 30 75 67 – (+34) 676 423 220
📧 info@inmo-andalucia.com
🖥️ www.inmo-andalucia.com

Este articulo ha sido publicado originalmente en www.banusproperty.com